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¿Comprar o alquilar casa?

02/10/2009 16:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Aunque los precios de la vivienda eran prohibitivos, comprar era la primera opción porque los bancos prestaban con facilidad el dinero

Aunque los precios de la vivienda eran prohibitivos, comprar era la primera opción porque los bancos prestaban con facilidad el dinero. Ahora la situación ha cambiado: las casas son más baratas pero las entidades financieras han endurecido las condiciones para conseguir una hipoteca. Por otro lado, en el contexto actual de paro rampante parece temerario comprometerse al pago de una vivienda durante décadas mientras existe la opción menos arriesgada de alquilar. Afortunadamente, hay quien todavía puede verse en el dilema y debe valorar las ventajas e inconvenientes de ambas opciones. Agrupados de forma temática, estos serían los aspectos a estudiar para resolver la disyuntiva:

Costes. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), la vivienda libre se ha abaratado un 7, 7% en el último año, y la de segunda mano un 11, 2%. Un retroceso de precios histórico (como antes lo fue la subida) que permite incluso encontrar viviendas por la mitad de precio de lo que costaban hace unos meses. Si a esto le añadimos una situación de bajos tipos de interés, la tentación de lanzarse a la compra es grande. Sin embargo, los expertos aconsejan adoptar la decisión manejando también el criterio de necesidad y de endeudamiento y no sólo el de oportunidad.

La vivienda adquirida debe satisfacer las expectativas del comprador (en comodidad y en el sentido de transformarla en un hogar estable) y encajar dentro de sus posibilidades de financiación. Ahora, los bancos no suelen conceder hipotecas que cubran más del 80% del valor de la propiedad y, además, hay que afrontar los costes en impuestos asociados a la compra de una vivienda (notaría, tasación, registro, IVA). Aunque más importante que esto es asegurarse de que el pago mensual del préstamo puede afrontarse en el futuro: la recomendación es destinar sólo el 40% de la renta disponible a la cuota mensual. Además, hay que pensar que los bajos tipos de interés subirán cuando se inicie la recuperación económica. La historia suele repetirse, y la tasa actual del 1, 2% del Euríbor podría doblarse o triplicarse a medio plazo. Si las cuentas se hacen contando con todo esto, sólo serían candidatos ideales para comprar una vivienda, las parejas de treintañeros, que quieren formar un hogar o tener hijos, con economías asentadas y trabajos estables, según la Confederación de Consumidores y Usuarios.

Sin embargo, frente a todos estos requisitos, la opción de alquilar sólo exige, además del pago mensual, desembolsar una fianza de un mes y el propietario garantizará a cambio al inquilino que puede disponer de la vivienda durante al menos cinco años. No obstante, una de las ventajas de alquilar es precisamente la facilidad para cambiar de domicilio por motivos laborales o personales, además de resultar más asequible vivir en la zona donde uno quiere. Como potenciales demandantes de esta opción, estarían los jóvenes, los separados, las familias monoparentales, los inmigrantes y quienes viven aún con sus padres y tienen prisa por vivir la experiencia de emanciparse.

Ahora la situación ha cambiado: las casas son más baratas pero las entidades financieras han endurecido las condiciones para conseguir una hipoteca

Inversión. En España se suele decir que comprar una casa es hacer una buena inversión, mientras que alquilar es tirar el dinero. Pero lo primero es cierto sólo si el inmueble es barato y el mercado inmobiliario lo revaloriza con el tiempo. Además, hay que tener en cuenta que durante los primeros años de la hipoteca se pagan prácticamente intereses, que pueden llegar, en algunos casos, a duplicar el precio inicial de la vivienda. Con la experiencia del pinchazo inmobiliario, en España estamos asistiendo al fenómeno contrario a la revalorización de la propiedad. Pese a todo, los expertos insisten en que gastar el dinero en una vivienda es un valor seguro a largo plazo. Y, claro, frente a este argumento, la opción de alquilar es claramente una desventaja. El beneficio de esta alternativa sólo aumentaría si la persona dispone de capacidad de ahorro suficiente como para destinar el resto de su renta que no destina al alquiler a otra inversión diferente a la inmobiliaria. Pero, claro, los alquileres en España tampoco están tan económicos. Algunos coinciden casi con la cuota mensual de una hipoteca. Además, el alquiler tiene la pega de que no pueden iniciarse reformas en la vivienda para adaptarla al gusto del inquilino. Por supuesto, su gran ventaja es su escaso riesgo económico y la movilidad que permite.

Subvenciones. Las ayudas fiscales por compra de vivienda o alquiler se igualarán próximamente. El Gobierno ha anunciado que la tradicional deducción fiscal de 9.015 euros para los compradores de una vivienda sólo se mantendrá hasta finales de 2010 para las personas con una renta inferior a los 24.000 euros. Quienes declaren más de esta cantidad al fisco y se compren una casa en 2011, no se desgravarán ni un euro. Para el alquiler el Gobierno concede en la actualidad una ayuda de 210 euros mensuales (más fianza y aval) durante cuatro años en el caso de los trabajadores de entre 22 y 30 años con ingresos inferiores a los 22.000 euros brutos anuales. Y también es posible desgravarse por arrendamiento a nivel estatal. Los alquilados que ganen hasta 24.020 euros al año pueden llegar a deducirse el 10, 05% sobre el máximo de 9.015 euros.

¿Pero se puede apostar por las dos cosas a la vez, comprar y alquilar? La opción de alquiler de vivienda con derecho a compra lo permite. Este 'mix' es muy atractivo en un momento en que es difícil conseguir financiación por parte de los bancos, y esta fórmula permite descontarse las cuotas mensuales del periodo de alquiler acortado del precio final de compra de la casa. En una palabra, el promotor financia la adquisición de la vivienda mientras que el 'inquilino' va quitándose capital de su futura hipoteca.

Se elija la opción que se elija (comprar, alquilar, alquilar con derecho a compra o vender), los expertos aconsejan estudiar la situación personal detenidamente, con calculadora en mano, y sobre todo jamás dejarse llevar por la ambición y la avaricia, el principal error que nos llevó a esta crisis inmobiliaria.


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Autor:
Enrique Cabrera (641 noticias)
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Reportaje
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