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Fin de año… Y fin de la renta antigua

23/12/2014 05:20 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Entrada en vigor de la LAU y vencimiento de los contratos de renta antiuga

Todos los años por estas fechas, inmersos como estamos en plena campaña de Navidad, a los comerciantes se les presenta jornadas de mayor trabajo y volumen de negocio.

Sin embargo este año es diferente para muchos, pues las alegrías que generan estos días de bonanza se entremezclan con la incertidumbre que genera la inminente llegada de 2015. ¿El motivo? La extinción de los contratos de ‘renta antigua’: hace ya 20 años de la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995 y que establecía una serie de límites para la extinción de este tipo de contratos, siendo uno de ellos la llegada del primero de enero de 2015.

Dicha Ley, en sus Disposiciones Transitorias, regulaba la situación de los contratos que por entonces ya se encontraban en vigor, clasificándolos en función de sus características. De este modo, quedaban señalados como contratos comerciales de renta antigua aquellos que ya estaban en vigor cuando entró el llamado Decreto Boyer, de 9 de mayo de 1985, y que, para la fecha de entrada en vigor de la LAU, seguían estándolo. A estos contratos se les seguiría aplicando la antigua LAU, que data del año 1964, si bien se verían afectados por las condiciones de esta nueva LAU en todo lo relacionado con su extinción, condiciones que pasamos a resumir a continuación.

 

Nuevas condiciones en materia de extinción que introducía la LAU de 1994

En el caso de las personas físicas, nos encontramos con que la Ley introducía una serie de supuestos.

Arrendatario de local comercial que se jubila o fallece tras el 31 de diciembre de 2014. En el momento que ello aconteciese se produciría la extinción automática del contrato, a no ser que el cónyuge se subrogase en el mismo, en cuyo caso no se extinguiría hasta la jubilación o fallecimiento de éste, siendo posible una única subrogación.

Arrendatario que se haya jubilado o haya fallecido antes del término de 2014. En este caso ocurre lo mismo que en el anterior, si bien esta vez la norma permitía más de una subrogación, y no sólo la del cónyuge. El asunto a partir de aquí se enrevesa un poco:

  • Posibilidad de una única subrogación en los siguientes supuestos. En primer lugar, si el cónyuge se ha subrogado y se jubila o fallece después del 31 de diciembre de este año, en ese momento se extingue el contrato. No obstante, si el inquilino se hubiere jubilado o hubiere fallecido sin que el cónyuge se hubiere subrogado, un descendiente podrá haberlo hecho, finalizando el contrato, eso sí, como muy tarde el 31 de diciembre de este año.
  • La excepcionalidad de la doble subrogación. Este supuesto es posible siempre y cuando falleciese el inquilino antes de final de este año, se subrogase su cónyuge y falleciese éste también antes del mismo plazo. De ocurrir esta circunstancia, un descendiente podría igualmente subrogarse, si bien, como ocurría antes, el contrato se extinguiría a más tardar este 31 de diciembre.

Hasta aquí hemos estado señalando lo que sucede con las personas físicas pero, ¿qué ocurría con las personas jurídicas? ¿Qué decía la LAU del 94 sobre ellas? En este caso, la norma establecía que el último de los contratos se extinguirá, si es que no lo ha hecho ya, el 31 de diciembre de 2014 (los locales de más de 2500 metros cuadrados vieron cómo se extinguían sus contratos en 1999).

 

¿Qué pasará entonces a partir del 1 de enero?

Es aquí, en el caso de las personas jurídicas, donde aparece más claramente ese “miedo” que comentábamos, porque, si bien parece claro que las personas físicas no deben preocuparse mucho a corto plazo, las personas jurídicas observan impotentes cómo, en apenas un par de semanas, la mayoría verán incrementadas las rentas de sus alquileres de forma significativa, disminuyendo así sus beneficios y, seguramente avocando a muchas de ellas a echar el cierre de sus negocios.

Del mismo modo, como acabamos de señalar, los arrendatarios “físicos” tampoco se libran de cierta preocupación, ya que, si bien pueden contar con mantener la renta antigua hasta su jubilación o fallecimiento, no podrá ver como sus descendientes se subrogan en el contrato, permaneciendo éste solamente activo hasta el límite máximo del fallecimiento o jubilación del cónyuge, en caso de haberse subrogado.

Y bien, muchos se preguntarán: ¿a cuántos locales, a cuántas personas y familias, afectará esta situación? Para responder a esta difícil cuestión podemos acudir a las estimaciones que recientemente hacía una de las más importantes empresas de análisis y consultoría inmobiliaria,  Tinsa, quien considera que el número de locales afectados rondará los 75.000. No obstante, existen otros estudios aún más demoledores, como el de la Confederación General de las Pequeñas y Medianas Empresas (Copyme), que eleva esta cifra hasta los 200.000 locales y entre 300.000 y 500.000 empleos.

Y. ¿qué pasará entonces con estos locales? Pese a no tener la capacidad de ver el futuro, si atendemos a la opinión de los expertos, podemos concluir que, si bien algunos habrán de cerrar forzosamente por no poder asumir las nuevas cantidades, la mayoría de arrendatarios renegociarán las nuevas rentas para acercarse más a los precios de mercado, situación que puede ser beneficiosa para ambas partes, pues los propietarios tampoco querrán arriesgarse a quedarse, de repente, con un local vacío. Cabe aquí señalar que, en caso de que el arrendador decidiese volver a arrendar el local en el año siguiente a la extinción del anterior contrato, el arrendatario tendrá derecho preferente para volver a arrendarlo, igualando las condiciones que ofertase el nuevo interesado.

Igualmente, dado que muchos negocios cerrarán, los expertos aseguran que se producirá una reactivación en el mercado de alquiler de locales, aumentando considerablemente la oferta de los mismos. De este modo, si aplicamos la ley de la oferta y la demanda de los mercados, ello puede llevar aparejada una bajada en el precio de los alquileres.


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Euriux Abogados (18 noticias)
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Reportaje
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