Usualmente, el interesado contacta con el Agente de inmuebles y este le explica el estado y los detalles tanto del inmueble como del proceso judicial. Porque esa es la característica de estos inmuebles: están sujetos a un proceso judicial de remate.

El les explica a sus clientes las limitaciones y ventajas que en estos casos se derivan un bien en ese estado, que usuamente son que nadie todavia es dueño de tal bien y que depende de una puja

Por tanto, si hay incumplimiento de lo pactado podrá usted, segun la ley, reclamar a su agente, pero no al juez del remate, y menos tener derechos sobre el bien inmueble, puesto que este nunca perteneció a los dos contratantes.

Luego, el agente inmobiliario y los clientes, si estan de acuerdo, proceden a la firma del contrato en la modalidad de Promesa de Venta, que es aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición

Aqui surge el problema: el cumplimiento del plazo, o el cumplimiento de la condición.

El especialista, Reynaldo Mario Tantaleán Odar, nos dice : ¿Cómo es posible que por un lado el código civil peruano en su artículo 1409º inciso 2 permita la venta de bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio.

Mientras que, por otro lado, el código penal peruano, en su artículo 197º inciso 4 sancione hasta con cuatro años de pena privativa de la libertad el acto de vender o gravar bienes litigiosos, embargados, gravados o ajenos?.

Sin embargo esta aparente contradicción, es explicable, sugiere el especialista

Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o ajenos como una modalidad de estafa.

Promesa de Venta, que es aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición

Partiendo de ello, sigue manifestando el especialista, hay que entender que la estafa es un delito en virtud del cual se requiere lograr un provecho para uno mismo o para otro, pero en detrimento de la víctima.

Ad empero, el elemento esencial de la estafa nos refiere que se necesita inducir a error al damnificado.

La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo referencia se conoce, en doctrina y jurisprudencia, como estelionato.

1.- En breves palabras podemos decir que, en el primer supuesto el transferente da a conocer la real situación del bien, es decir, actúa de buena fe. Por ello el contrato es plenamente válido.

2.- En el segundo caso, el transferente calla sobre la calidad del bien, es decir, actúa negativamente, por lo que nos enfrentamos a un actuar omisivo. Es claro que el adquirente no conozca la real situación del bien por lo que, al estar en una suerte de desventaja, goza de la alternativa de elegir entre dos opciones: o rescinde el contrato o exige el cumplimiento y ejecución de la obligación emergida.

3.- Finalmente, en el tercer supuesto, el adquirente falsea la información sobre la real situación del bien. Aquí estamos, el igual que en el primer caso, ante una situación en que el transferente actúa de modo efectivo, pero dicho accionar se torna en una actitud impostora, lo cual explica el motivo de la sanción prevista por nuestro derecho penal ■

Muchos corredores inmobiliarios aducen que el inmueble fue ganado por otra compañia, y que tienen otro inmueble de reemplazo para darle al cliente, o que el inmueble lo compraron mas caro en el remate de lo que habían pactado en la promesa de venta, y que el cliente tiene que cubrir esa diferencia.

Como digo, todo depende de los alcances de la condicion que pactaron en el contrato, pero en todo caso tiene usted la via civil por incumplimiento o la via penal, en el caso de situaciones mas graves.